Förvaltningsjuridik | Förvaltningsprocessrätt

Fastighetsrätt

Jordabalken (1970:994)

Fastighetsbindningslagen (1970:988)

Jordförvärvslagen (1979:230)

Jordförvärvsförordningen (2005:522)

Prop. 1966:24

1 kap. jordabalken

1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser

2 kap. jordabalken

1 § Till en fastighet hör

byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel.

Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller i fråga om en ledning eller annan anordning för vilken ledningsrätt har beviljats, om det vid en förrättning enligt ledningsrättslagen (1973:1144) har förordnats att rätten skall höra till fastigheten. Lag (2006:42)

Jordabalken

Med jord menar man allt som finns på jordytan oavsett om det är vatten, grus, lera, skog osv. Vad man menar med fastighet framkommer inte i jordabalken, men det framkommer i 1 kap  2 § vad som menas. Om man som köpare har för avsikt att stycka fastigheten och har skäl att förutsätta det, men att det inte tillåts av myndighet, ja då ligger ett rådighetsfel. Högsta Domstolen konstaterade i NJA 1997 s. 629 att enbart ett så kallat svartbygge inte i sig räcker för att häva köpet, det måste även finnas ett rivningsföreläggande vid köpet:

4 kap. jordabalken

18 § Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 § motsvarande tillämpning.

Jordförvärvslagen

Ska man köpa en jordbruksfastighet bör man kontrollera om man måste söka förvärvstillstånd hos länsrätten.

Tillstånd för bolag – RK 2006-78 

Vid en sammantagen bedömning av vad som framkommit i målet noterar länsrätten särskilt att det är fråga om en mindre fastighet på vilken ett rationellt skogsbruk inte kan bedrivas. Den i lagen angivna balansen mellan olika ägarkategorier påverkas vid ett godkännande inte i någon märkbar utsträckning. Såväl kommunen som länsstyrelsen har ställt sig positiva till förvärvet och det är inte klarlagt att förvärvet skulle ha en negativ påverkan på prisbilden på orten. Vissa provodlingar planeras på fastigheten. Mot bakgrund av det anförda finner länsrätten att särskilda skäl föreligger att bifalla bolagets ansökan om förvärvstillstånd.

KamR 7125-12

Förutom i 6 § andra stycket 1 – 3 jordförvärvslagen angivna speciella förhållanden får juridisk person lämnas förvärvstillstånd om det annars finns särskilda skäl. I prop. 2004/05:53 s. 39 anges att ”Vid bedömningen av om det finns särskilda skäl ska en prövning göras utifrån en avvägning mellan intresset att bevara balansen mellan olika ägarkategorier och vad som är skäligt i det enskilda fallet. Även allmänna intressen kan därvid beaktas.”  

Regeringsrätten uttalade i RÅ 1991 not 466 att ifrågavarande rättsregel är utformad så att den ger ett betydande mått av handlingsfrihet. Den i målet aktuella fastigheten kan bedömas ha endast begränsad betydelse som enhet för jord- och skogsbruk. Den nu aktuell fastigheten avses ske inom ramen för en, såvitt framgår, någorlunda fast och långvarig ägargemenskap. Förvaltningsrätten finner sammantaget att förhållandena är sådana att särskilda skäl kan sägas föreligga för att lämna Cantac Aps förvärvstillstånd avseende fastigheten Osby Gökön 1:11. 

Friskrivningsklausul

Ska du sälja din bostad, villa eller gård? Har du tänkt få med en friskrivningsklausul? Ja, anledning till att ha en sådan klausul är många, men vad innebär det egentligen?

Det som styr själva försäljningen är jordabalken. Där kan man läsa att säljaren är ansvarig för “dolda fel” i upp till tio år. Tio år är en lång period och många undviker gärna ett sådant ansvar.  Även fast försäljningspriset blir lägre kan den tryggheten som friskrivning ger vara värt den förlusten. Lagen, jordabalken är inte i sin helhet bindande. Det innebär att om man vill så kan man avtala bort delar av den, man säger att lagen är dispositiv. När man skriver ett avtal så skall man tänka på att det är viktigt att du upplyser köparen om eventuella fel och brister i fastigheten. Det innebär att känner du till ett dolt fel så skall du upplysa om det. Med andra ord du kan inte friskriva dig från sådant fel som är dolt om du känner till felet. 

Högsta domstolen skriver i en dom att ”en säljare av fast egendom – liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick – i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett. Med andra ord får man som säljare en sorts upplysningsplikt. Man kan säga att har man upplyst köparen om felet så är det inte ett dolt fel längre.

Mäklare

En mycket läsvärd studentuppsats där sidan 25 till 30 handlar om fastighetsmäklarens skyldigheter och handlingsplikt vid kontraktsskrivandet. Man går igenom oklara formuleringar och avsaknad av specifika uppgifter. Sidan 30 går igenom beslut avseende tidsfrister. 

Mäklarens ansvar

Syftet med uppsatsen har varit att undersöka mäklarnas och besiktningsmännens ansvar gentemot en fastighetsköpare. Både frågan om ansvaret för fel i fastigheter och för uppdragets utförande har utretts. Utöver det har en redogörelse också gjorts för vilket ansvar som föreligger när uppgifter vidarebefordras från en säljare samt för de påföljder som kan aktualiseras vid brister i utförandet av uppdraget. Den rättsdogmatiska metoden har använts för att besvara syftet. Metoden innebär att studera rättskällorna för att fastställa gällande rätt.

Det har konstaterats att både mäklare och besiktningsmän har ett professionsansvar. I professionsansvaret ingår bland annat en informations- och omsorgsplikt som kan leda till ett skadeståndsansvar vid brister i utförandet av uppdraget. Den slutsats som har dragits är dock att rättsläget är oklart på grund av att det finns en brist på prejudikat som behandlar mäklarnas ansvar samt att det saknas lagreglering för besiktningsmännens uppdrag.